FORCE MAJEURE – Ditulis oleh Ms ‘Adlina
Berikut penularan wabak COVID-19 yang melanda Negara baru-baru ini, Kerajaan telah mengambil langkah proaktif untuk mengekang penularan tersebut iaitu melalui Perintah Kawalan Pergerakan yang pada pertama kalinya berkuatkuasa secara menyeluruh pada 18 Mac 2020.
Namun demikian, disebabkan perlaksanaan Perintah Kawalan Pergerakan (pelbagai peringkat) dijalankan secara menyeluruh di kesemua kawasan, daerah dan negeri serta penggalakan kakitangan awam bekerja dari rumah atau sistem penggiliran bekerja dengan pematuhan SOP pencegahan COVID-19, hampir kesemua sektor awam dan swasta yang terlibat dalam urusan hartanah (sebagai contoh, Pejabat Tanah Galian, Pejabat Tanah dan Daerah, Lembaga Hasil Dalam Negeri, Mahkamah, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja dan juga syarikat-syarikat Pemaju) juga turut terjejas teruk dan menjadikan proses transaksi jual beli Hartanah semakin lambat. Akibatnya, semua pihak yang terlibat, termasuk dan tidak terhad kepada pihak pembeli dan penjual dalam sesuatu Perjanjian Jualbeli Hartanah tidak dapat menjalankan obligasi atau tanggungjawab masing-masing dengan sempurna dalam tempoh yang telah ditetapkan.
ADAKAH “FORCE MAJEURE” BOLEH DILAKSANAKAN DALAM TEMPOH PANDEMIK COVID-19 BAGI URUSAN TRANSAKSI JUAL BELI HARTANAH?
Menyedari keadaan yang semakin membimbangkan ini, terdapat beberapa angkah waspada yang telah diambil oleh kebanyakan firma-firma guaman (tidak terkecuali firma guaman kami) termasuklah memasukkan klausa “Force Majeure” di dalam terma-terma dan syarat-syarat sesuatu Perjanjian Jualbeli Hartanah.
Contohnya, klausa “Force Majeure” secara umumnya menyatakan seperti sedemikian ;-
“The parties hereto hereby agree that neither party shall be liable for any losses and damages and any penalty on late payment charges caused by any delay or for the consequences of any delay in performing any of its obligations under this Agreement due to any acts of god, strikes, fire, pandemics but not limited to Covid-19, riot, strikes, lockouts, lockdown or movement control order imposed by the Government which prevents parties to perform their obligations pursuant to this Agreement or by any other causes which are beyond its reasonable control, and all the Vendor’s rights and the Purchaser’s obli¬gations under this Agreement shall be suspended and the time suspended shall be deemed to be time extended in favour of the Purchaser free of interest and the Completion Date or the Extended Completion Date, as the case may be, shall be extended accordingly by the period so delayed wherein the Purchaser shall not be liable to pay interest during such delayed period.”
Adalah dimaklumkan bahawa klausa “Force Majeure” di dalam sesuatu kontrak/perjanjian yang dideraf oleh pihak firma-firma guaman adalah mungkin tidak sama antara satu dengan yang lain, namun begitu tujuannya tetap sama bergantung kepada intensi pihak-pihak yang berkontrak atau memasuki perjanjian.
APAKAH YANG DIMAKSUDKAN DENGAN “FORCE MAJEURE”?
Menurut sebuah artikel bertajuk “COVID-19: FORCE MAJEURE EVENT? – A force majeure event refers to the occurrence of an event which is outside the reasonable control of a party and which prevents that party from performing its obligations under a contract.”
Ini bermaksud “Force Majeure” adalah suatu peristiwa yang tidak dapat dielakkan dan di luar kawalan munasabah pihak yang berkontrak, yang boleh menghalang pihak-pihak daripada memenuhi kewajiban mereka di bawah kontrak. Namun begitu, terdapat 3 kriteria yang perlu dipenuhi bagi memastikan sesuatu peristiwa yang terjadi tersebut dikategorikan sebagai “Force Majeure”.
APAKAH KRITERIA PERISTIWA FORCE MAJEURE?
“The test for force majeure usually requires the satisfaction of three distinct criteria:
1) the event must be beyond the reasonable control of the affected party;
2) the affected party’s ability to perform its obligations under the contract must have been prevented, impeded or hindered by the event; and
3) the affected party must have taken all reasonable steps to seek to avoid or mitigate the event or its consequences.”
Bagi menyimpulkan keadaan, sesuatu peristiwa yag terjadi itu mestilah berlaku di luar kawalan pihak-pihak yang berkenaan dan disebabkan peristiwa tersebut, pihak-pihak yang secara kebiasaannya boleh menjalankan segala obligasi dan tanggungjawab sepertimana di dalam terma dan syarat kontrak/perjanjian tidak dapat menjalankan obligasi dan tanggungjawab tersebut dan kesan daripada itu, pihak-pihak telah berusaha sedaya upaya untuk mengelakkan keadaan termasuklah mengurangkan risiko keadaan tersebut.
Akhir sekali, pihak-pihak yang terkesan dengan situasi “Force Majeure” ini haruslah memberi notis kepada pihak satu lagi agar klausa “Force Majeure” dalam sesuatu kontrak/perjanjian dapat dilaksanakan tanpa prejudis kepada pihak satu lagi.
Diharapkan posting pada kali ini dapat meredakan kegusaran ramai pihak termasuklah pihak pembeli dan penjual dalam transaksi jualbeli Hartanah. Didoakan kita semua terhindar dan dilindungi daripada wabak Covid-19 ini dan Masyarakat Malaysia yang terkesan dan dijangkiti segera pulih dari penyakit ini.
Ms Adlina.
